Hypotéka na rekonstrukci, koupi bytu či domu: Jak ji získat a jak vybrat tu pravou?

13 minut čtení

Plánujete opravit nebo modernizovat svůj byt či dům a přemýšlíte, z čeho takovou rekonstrukci financovat? Jednou z možností je hypotéka na rekonstrukci, která vám umožní pokrýt náklady na stavební úpravy, zateplení, novou koupelnu, kuchyň nebo třeba půdní vestavbu. Kdy se vyplatí hypotéka a kdy raději zvolit účelovou půjčku?

Koupě bytu, stavba domu nebo rekonstrukce vysněného bydlení – všechno to zní krásně… dokud nedojde na placení. Náklady spojené s bydlením bývají zpravidla ty nejvyšší a není tak divu, že ne každý si je může dovolit zaplatit z vlastní kapsy. Naštěstí dnes existuje spousta možností, jak si cestu k vlastnímu bydlení usnadnit. A právě hypotéka je často tím nejlepším řešením.

Proč se vyplatí hypotéku přeci jen zvážit? Přestože se mnohým může zdát, že hypotéka je jen „dluh na celý život“, není to tak ani zdaleka. Ba právě naopak – hypotéka může být mnohdy jedinou cestou, jak si splnit sen o vlastním bydlení, a to navíc mnohem dřív, než by si na něj člověk stihl našetřit vlastním spořením.

Hypotéka ovšem nefinancuje pouze koupi nové nemovitosti nebo bytu. Lze s ní financovat také rekonstrukci, ať už jen zkrášlujete část bytu, nebo kompletně přestavujete dům od základů. Taková hypotéka však není jen tak ledajaká půjčka a je důležité jejímu výběru věnovat dostatečnou pozornost – podmínky, úroky i poplatky se totiž u jednotlivých poskytovatelů mohou značně lišit.

Co je to hypotéka a k čemu slouží?

Hypotéka je dlouhodobý úvěr, kterým lze financovat náklady spojené s bydlením, tedy nejčastěji koupi nemovitosti, její rekonstrukci, stavbu nového domu nebo třeba refinancování starší půjčky. Tento typ úvěru je specifický tím, že za něj dlužník ručí nemovitostí – bytem, domem nebo pozemkem.

Jednoduše řečeno, banka vám půjčí peníze s tím, že má „záruku“, že kdybyste úvěr náhodou přestali splácet, může svou pohledávku uspokojit prodejem ručené nemovitosti.

K čemu lze hypotéku využít?

Hypotéku lze využít k mnoha účelům. Kromě koupi bytu, stavby nového domu či modernizace, ji lze využít i k rekonstrukci koupelny či kuchyně, výměně střechy, oken nebo dveří, refinancování starší hypotéky nebo například vyplacení podílu při rozvodu nebo vypořádání dědictví.

• koupě bytu nebo domu
• stavba domu
• rekonstrukce a modernizace
• refinancování starší hypotéky
• vyplacení podílu

Některé banky dokonce umožňují získat hypotéku i na investiční nemovitosti, tedy byty či domy, které budete dál pronajímat třetím osobám. Patří mezi ně např. Raiffeisenbank.

TIP: Ať už rekonstruujete starší nemovitost nebo jen modernizujete své současné bydlení, dobře zvolený způsob financování vám může ušetřit čas i peníze. Aktuality ohledně hypoték najdete na webu ČNB.

Jak získat hypotéku v 5 krocích

1. Zjistěte, kolik si můžete půjčit

Než se pustíte do hledání vysněného bydlení nebo plánování rekonstrukce, je dobré zjistit, zda splňujete podmínky pro získání hypotéky, případně na jak velkou hypotéku vlastně dosáhnete. Jen díky tomu se vyhnete zklamání a budete si hledat nemovitosti v reálném cenovém rozpětí.

Dnes už naštěstí nemusíte pro takový výpočet běžet na pobočku banky – stačí, když zadáte pár údajů do online hypoteční kalkulačky a během pár vteřin zjistíte, na jakou částku dosáhnete a kolik budete měsíčně splácet. Hypoteční kalkulačku nabízí prakticky každý poskytovatel na svých webových stránkách.

Hypoteční kalkulačka slouží především pro rychlou orientaci, výsledek je pouze orientační – konkrétní výše úvěru a měsíčních splátek se odvíjí od žadatelovy bonity, tedy dle vašich příjmů, výdajů, počtu závazků a tak podobně. Pro přesný výpočet hypotéky na míru je proto vždy lepší kontaktovat poskytovatele napřímo.

Banky obvykle umožňují půjčit si cca 80–90 % hodnoty nemovitosti. Zbytek musí mít žadatel o hypotéku naspořený, případně musí ručit další nemovitostí.

2. Vyberte vhodného poskytovatele

Jakmile si spočítáte, kolik si budete moci půjčit, kolik vás to bude měsíčně stát a jak dlouho budete splácet, měli byste si svou nabídku porovnat s nabídkami dalších poskytovatelů a na základě srovnání hypoték vybrat toho pravého. Pozornost byste měli věnovat nejen výši úrokové sazby a poplatků, nýbrž i tomu, zda poskytovatel umožňuje mimořádné či předčasné splacení úvěru.

3. Připravte si dokumenty

Mnoho bank již dnes nabízí sjednání hypotéky online. Ať už si však hypotéku srovnáte z pohodlí domova, nebo se přeci jen půjdete poradit osobně na některou z kamenných poboček, tak či tak byste si neměli zapomenout připravit všechny potřebné dokumenty. Bez jejich předložení banky nepůjčí.

4. Podepište smlouvu o hypotéce

Po schválení hypotéky následuje podpis smluv a založení zástavního práva na katastru nemovitostí. Ještě před podpisem byste si však měli smlouvu pečlivě přečíst a zeptat se na všechno, co vám není jasné.

Kde se smlouva podepisuje? Smlouva se ve většině případů podepisuje osobně na pobočce banky, kdy se jakožto klient setkáte s bankéřem, který vám vše vysvětlí a případně pomůže s další administrativou. Některé banky však umožňují podpis elektronicky skrze internetové bankovnictví nebo bankovní identitu.

Hypotéka je vaše v momentě, kdy podepíšete úvěrovou smlouvu (spolu se zástavní smlouvou k nemovitosti) a podáte návrh na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí.

5. Čerpání hypotéky

Jakmile splníte všechny výše zmíněné kroky, můžete začít s čerpáním hypotéky. Tu lze obvykle čerpat ve dvou variantách:

• jednorázové čerpání umožňuje získat celou částku najednou na základě odhadu budoucí hodnoty nemovitosti
• postupné čerpání znamená, že banka uvolňuje prostředky postupně, jakmile doložíte provedení jednotlivých etap rekonstrukce

Pokud kupujete nemovitost, čerpáte jednorázově a již pár dní po podpisu. Pokud rekonstruujete nebo stavíte „od nuly“, čerpáte postupně, klidně i celé měsíce

Schválení hypotéky obvykle trvá 3 až 14 dní. Záleží na tom, jak rychle dodáte všechny potřebné dokumenty a jak moc je banka vytížená. Některé banky zvládnou předběžné schválení již do 3 pracovních dnů.

Splácení obvykle začíná hned po prvním čerpání. Pokud však čerpáte postupně, např. během stavby či rekonstrukce, prvních pár měsíců můžete platit jen úroky z již vyčerpané částky – tedy tzv. anuitní odklad.

Hypotéka na rekonstrukci

Chystáte se přestavět starou koupelnu, zvelebit rodinný dům po rodičích nebo konečně dodělat podkroví? Pokud se s náklady nevejdete do pár desítek tisíc korun, pravděpodobně budete potřebovat hypotéku na rekonstrukci.

Hypotéka na rekonstrukci umožňuje získat peníze předem, ještě před dokončením prací. Banka vám poskytne úvěr na základě odhadu současné hodnoty nemovitosti a rozpočtu plánované rekonstrukce. V tomto případě se peníze z hypotéky většinou čerpají postupně podle toho, jak se práce na stavbě zrovna vyvíjejí.

Pokud žádáte o hypotéku na rekonstrukci, budete muset doložit:

• vlastnické právo k nemovitosti (tedy důkaz toho, že nemovitost opravdu vlastníte)
• rozpočet rekonstrukce
• fotodokumentaci aktuálního stavu
• odhad ceny nemovitosti po rekonstrukci

Stejně jako u stavby nebo koupi nemovitosti, i zde banky půjčují obvykle 80 až 90 % budoucí hodnoty nemovitosti (po dokončení rekonstrukce). Rekonstrukci je však potřeba předem přesně a pečlivě naplánovat. Čím propracovanější dokumentaci žadatel o hypotéku předloží, tím snadněji a rychleji mu banka hypotéku schválí.

U jednodušších rekonstrukcí se vyplatí zažádat o půjčku.
Raiffeisenbank nabízí půjčku na cokoliv, navíc s úrokem již od 4,6 % až do výše 1 200 000 Kč.

>> Stačí pár minut a víte, kolik budete splácet <<

Jak souvisí rozpočet rekonstrukce s výší hypotéky?

Bez rozpočtu to nejde. Banka vám na rekonstrukci půjčí jen tolik, kolik si rozpočtujete – nic navíc.

Představte si, že chcete rekonstruovat byt. Nejprve si musíte spočítat odhadovanou výši:

• kuchyně – 200 000 Kč
• koupelna – 150 000 Kč
• podlahy + malování – 100 000 Kč
• práce a materiál – 250 000 Kč

Celkem vás tedy rekonstrukce vyjde na 700 000 Kč. Tohle je váš rozpočet – na tuto částku můžete žádat hypotéku. Pokud doložíte, že po rekonstrukci bude mít nemovitost vyšší hodnotu, můžete dosáhnout i na vyšší LTV (např. 90–100 %).

U rekonstrukce se peníze většinou čerpají postupně podle faktur nebo fotek provedené práce.

TIP: V případě rekonstrukce se vyplatí sjednat hypotéku u Raiffeisenbank, kde nemusíte dokládat vlastní hotovost.

Hypotéka na koupi nemovitosti – na dům, na byt

Chcete si pořídit byt, dům, chalupu? Pokud po kapsách běžně nenosíte statisíce korun, pravděpodobně budete potřebovat klasickou hypotéku na koupi nemovitosti, konkrétně pak hypotéku na dům či hypotéku na byt.

Jak tento typ hypotéky funguje? Jednoduše. Banka vám poskytne peníze přímo na koupi vybrané nemovitosti.
Vy si vyberete byt nebo dům, podepíšete rezervační smlouvu a začnete vyřizovat hypotéku. Po podpisu kupní smlouvy banka převede peníze buďto přímo na účet prodávajícího, nebo případně do úschovy u notáře či advokáta.

U hypotéky na koupi nemovitosti je potřeba doložit zejména své příjmy a výdaje, potvrzení od zaměstnavatele, daňové přiznání, dále pak rezervační nebo kupní smlouvu, odhad ceny nemovitosti a výpis z katastru nemovitostí.

Aby vám banka schválila hypotéku, musíte mít vlastní finance ve výši alespoň 10 až 20 % z ceny nemovitosti. Pokud nemáte dostatek vlastních peněz, můžete ručit jinou nemovitostí nebo využít tzv. překlenovací úvěr. Pokud jde vše hladce, obdržíte finance obvykle do 3 až 6 týdnů od podpisu smlouvy.

Srovnání hypoték 2025 – kdo nabízí nejlepší hypotéku?

Kdo nabízí nejlepší hypotéku? Na jaké parametry je lepší se při výběru hypotéky zaměřit? A jak si jednotliví poskytovatelé vedou ve srovnání hypoték v roce 2025?

Níže si uvedeme příklad:

Jindra zdědil dům po rodičích, protože v něm však chce bydlet s manželkou a dětmi, musí jej celý zrekonstruovat a zmodernizovat. Hodnota domu je 7 000 000 Kč. Rekonstrukce vyjde na zhruba 4 000 000 Kč. Bokem má naspořeno 1 000 000 Kč. Od banky si tedy potřebuje půjčit 3 000 000 Kč, 43 % ceny nemovitosti.

U Raiffeisenbank bude tuto hypotéku splácet po dobu 30 let ve výši 15 362 Kč měsíčně s fixací na 3 roky. U Komerční banky pak ve výši 15 183 Kč měsíčně, no a třeba u mBank ve výši 16 086 Kč měsíčně.

Tento příklad si ukážeme také v následující srovnávací tabulce (3 000 000 Kč na 30 let s fixací na 3 roky):

Banka	Úroková sazba	Měsíční splátka	Celková splátka
Raiffeisenbank	4,59 %	15 362 Kč	6 060 200 Kč
mBank	4,99 %	16 086 Kč	5 791 075 Kč
MONETA Money Bank	3,99 %	14 305 Kč	5 626 977 Kč

*Tabulka je aktuální k dubnu 2025.

Kdybychom se řídili úrokovou sazbou, nejlepší hypotéku na trhu by pravděpodobně nabízela MONETA Money Bank s úrokem již od 3,99 % ročně. Když bychom se však podívali na dobu fixace, existují banky s výhodnější nabídkou.

Úroky tedy nejsou zdaleka vše, čemu je potřeba věnovat pozornost při srovnávání nabídek. Důležitým bodem jsou také výhody a nevýhody hypotéky, či zda poskytovatel nabízí i nějaký ten benefit, například ve formě mimořádných splátek či předčasného splacení zdarma.

Nevíte, jaký typ hypotéky je pro vás nejvýhodnější?
Využijte online srovnávač na Klik.cz. Jednoduše, rychle a zcela zdarma.

>> Spočítejte si nabídku online <<

Za nás osobně to vyhrává Raiffeisenbank, která navíc nabízí také hypotéku na cokoliv bez nutnosti prokazování účelu či hypotéku na nemovitosti určené k pronájmu. Vše si lze navíc vyřídit online z pohodlí domova.

Banka	Úroková sazba	Fixace	Výhody	Hodnocení
Raiffeisenbank	od 4,59 % p.a.	1–15 let	Rychlé schválení, férové podmínky, flexibilita	⭐⭐⭐⭐⭐
Česká spořitelna	od 4,69 % p.a.	1–20 let	Silná klientská podpora, široká nabídka služeb	⭐⭐⭐⭐
Komerční banka	od 4,49 % p.a.	3–5 let	Každý rok lze splatit 25 % zdarma	⭐⭐⭐⭐
mBank	od 4,99 % p.a.	1–5 let	Nízké poplatky, plně online proces	⭐⭐⭐⭐
MONETA Money Bank	od 3,99 % p.a.	1–10 let	Pojištění schopnosti splácet, garance úroku na 60 dní	⭐⭐⭐⭐
UniCredit Bank	od 4,49 % p.a.	3–5 let	Výhodné při vysoké bonitě klienta	⭐⭐⭐

Časté dotazy na téma „hypotéka“

Na závěr jsme si pro vás přichystali odpovědi na 5 nejčastějších dotazů na téma „hypotéka“ a jako bonus 5 nejčastějších chyb, kterých se žadatelé o hypotéku dopouští.

1. Kolik si můžu půjčit na hypotéku?

Výše hypotéky závisí na bonitě žadatele (výši příjmů a výdajů), hodnotě nemovitosti a pravidlech banky. Obecně platí, že lze získat až 90 % hodnoty nemovitosti, vždy je však potřeba mít vlastní zdroje alespoň ve výši 10 % z hodnoty nemovitosti. Přesnou výši si lze spočítat v hypoteční kalkulačce.

2. Jaké doklady budu potřebovat k vyřízení hypotéky?

K vyřízení hypotéky je potřeba doložit:

• doklad totožnosti
• doklad o příjmu
• kupní smlouvu/vlastnické právo k nemovitosti
• odhad ceny nemovitosti
• výpis z katastru nemovitostí

Každá banka může chtít i další dokumenty podle typu nemovitosti a účelu hypotéky.

Zonky nabízí půjčku na cokoliv již od 3,99 % ročně až do výše 1 500 000 Kč.
Vyplatí se tak sjednat, pokud se s rekonstrukcí vejdete pod 2 miliony korun.

>> Nejvýhodnější půjčku najdete již za pár vteřin <<

3. Jak dlouho trvá vyřízení hypotéky?

Standardní doba od podání žádosti po schválení a podpis smlouvy činí cca 2 až 4 týdny. Pokud máte všechny podklady připravené a banka nepožaduje doplnění dokumentů, může být hypotéka schválena i za několik dní.

4. Můžu hypotéku splatit předčasně?

Ano. Ze zákona má žadatel o hypotéku nárok každý rok mimořádně splatit až 25 % hypotéky při výročí fixace zdarma. Při prodeji nemovitosti nebo ve vážných životních situacích lze hypotéku splatit zcela bez sankcí.

5. Co když v budoucnu nebudu schopný hypotéku splácet?

Vždy je dobré mít rezervu na několik splátek dopředu. Pokud se dostanete do potíží, dá se s poskytovatelem domluvit odklad splátek na určitou dobu, případně refinancování hypotéky s nižší splátkou.

6. Výběr hypotéky jen podle nejnižší úrokové sazby

Nízká sazba nemusí vždy znamenat nejlepší volbu. Některé banky sice lákají na nízké sazby, kompenzují je však drahým pojištěním, poplatky za sjednání nebo omezenými možnostmi mimořádných splátek.

Lidé často nevěnují pozornost celkovým nákladům hypotéky a už vůbec ne malým písmenkům ve smlouvě. Ty lze mnohdy velmi lehce přehlédnout.

7. Podcenění vedlejších nákladů spojených s hypotékou

Samotná hypotéka není jediný výdaj. Je potřeba počítat také s poplatkem za odhad nemovitosti, za vklad do katastru nemovitostí, za vyřízení úvěru (ano, některé banky je i v dnešní době stále mají) a především za náklady na pojištění nemovitosti. Je proto vždy lepší připravit si nějakou rezervu navíc, ideálně 5 až 10 % z hodnoty.

8. Nedostatečná vlastní finanční rezerva

Hypotéka není sprint – je to běh na dlouhou trať. Pokud máte naspořeno jen na první splátku, snadno se dostanete do problémů při nečekaných výdajích. Vždy se proto doporučuje mít bokem alespoň 3 až 6 měsíčních splátek hypotéky pro případ finanční nouze.

9. Špatné načasování fixace úrokové sazby

Pokud člověk špatně odhadne délku fixace, může se za pár let dostat do problémů s vyššími splátkami při tzv. refixaci. Pokud tedy očekáváte růst sazeb, zvažte delší fixaci i za cenu o něco vyšší sazby dnes.

10. Neporovnání více nabídek

Někteří žadatelé jdou automaticky ke své bance, u níž již mají vedený běžný či podnikatelský účet, a vůbec si neporovnají nabídky jiných. Přitom rozdíl v sazbě nebo podmínkách může mnohdy znamenat i stovky tisíc korun. Vyplatí se tedy použít hypoteční kalkulačky a srovnávače, například od Klik.cz.

Půjčka na rekonstrukci vs. hypotéka – kdy se vyplatí?

Ne vždy je nutné sahat po hypotéce. Pokud rekonstruujete byt nebo dům, může být mnohdy výhodnější zvolit spotřebitelský úvěr – tedy tzv. půjčku na bydlení nebo účelovou půjčku na rekonstrukci. Mnoho bank však nabízí i půjčku na cokoliv, kterou lze využít prakticky na vše, bez dokazování účelu.

Jaké výhody nabízí půjčka na rekonstrukci?

• rychlejší schválení – peníze můžete mít na účtu do pár dnů
• méně papírování – není potřeba dokládat odhad nemovitosti ani řešit katastr
• bez zástavy – nemovitost zůstává plně ve vašem vlastnictví

U půjčky si navíc můžete vybrat, zda pro vás bude lepší volbou účelová půjčka nebo bezúčelová půjčka – ta se hodí tehdy, pokud nemáte faktury nebo podrobný plán rekonstrukce.

Raiffeisenbank nabízí minutovou půjčku s úrokem již od 4,6 %. >> Sjednat půjčku <<

Ani půjčka však není bezchybná. Hlavní nevýhodou půjček je fakt, že neumožňují odečíst si úroky z daní, jako je tomu u hypotéky. Úroková sazba u půjček je navíc mnohdy vyšší než u hypoték.

mBank nabízí půjčku na cokoliv až do výše 1 200 000 Kč. >> Sjednat půjčku <<

TIP: Pokud plánujete rekonstrukci v řádu stovek tisíc, často se půjčka vyplatí víc než refinancování hypotékou – zvlášť pokud potřebujete jednat rychle.

Pojištění nemovitosti a životní pojistka – proč si je sjednat?

Pokud si berete hypotéku, banka po vás bude téměř vždy požadovat pojištění nemovitosti. Málokdo si však uvědomuje, že pojištění nemusíte sjednávat přes banku. Proč se pojištění nevyplatí sjednávat přes banku?

I když vám ho banka bude nabízet jako to nejvýhodnější, ve skutečnosti většinou přeplatíte, a to klidně i o několik tisíc korun ročně. Oproti tomu pokud si pojištění sjednáte samostatně, můžete si vybrat mnohem výhodnější.

Proč si pojištění nemovitosti sjednat samostatně?

• lepší cena – přes online srovnávače můžete získat nižší pojistné při stejném (nebo i lepším) krytí
• širší možnosti – můžete si zvolit pojištění na míru podle typu nemovitosti, její hodnoty a vybavení
• nezávislost na bance – pojištění můžete kdykoli změnit bez nutnosti řešit to s bankou

Ceny pojištění si můžete srovnat například na Klik.cz. Online srovnávač porovná nabídky jednotlivých pojišťoven a během pár minut najde to nejvýhodnější.

>> Získejte přehled nabídek během pár minut <<

Další pojištění, které se vyplatí zvážit, je tzv. životní pojistka. Banky sice nenutí sjednat si životní pojištění k hypotéce, každý by však o něm měl vážně uvažovat.

V případě vážného úrazu, invalidity nebo úmrtí může být hypotéka pro vaše blízké nebo pro vás samé neúnosná. A právě v tomto případě vás může dobře nastavené životní pojištění ochránit před finanční krizí.

Na co se zaměřit při sjednávání životní pojistky? Při výběru vhodného pojištění je potřeba se dívat nejen na konečnou cenu pojištění, nýbrž i na konkrétní pojistné limity.

Například smrt se doporučuje pojistit alespoň ve výši zbývajícího dluhu hypotéky. Pokud nešťastnou náhodou zemřete dříve, než splatíte hypotéku, zajistíte klid alespoň vašim blízkým, kteří díky pojistce nebudou muset řešit splácení.

Dalším zásadním rizikem, které lidé často podceňují, je invalidita. Pokud se vám něco stane, zraníte se a nehoda vás upoutá na invalidní důchod, váš příjem se může razantně snížit, v tom lepším případě na polovinu. V tomto případě pojištění slouží k tomu, aby rozdíl v platu vyrovnalo.

Příklad: Máte měsíční příjem 50 000 Kč. V případě 1. stupně invalidity klesne příjem až o 38 000 Kč. Najednou vám tedy místo 50 000 Kč zůstane na vyžití jen 12 000 Kč měsíčně. Za to v dnešní době nezaplatíte ani nájem.
Chcete-li si udržet životní standard, doporučuje se mít pojištění s plněním alespoň 912 000 Kč (38 000 Kč × 24 měsíců), abyste pokryli výpadek příjmu na 2 roky.

Nespoléhejte na „výhodné balíčky“ z banky. Srovnávače pojištění vám pomohou najít výhodnější a přesnější řešení pro vaši situaci.

>> Porovnejte si nabídky životního pojištění <<

Shrnutí – vyplatí se hypotéka na rekonstrukci?

Ano – záleží však na rozsahu rekonstrukce, hodnotě nemovitosti a vaší finanční situaci.

Pro koho se hypotéka hodí?

• pro ty, kdo plánují větší rekonstrukci (např. 500 000 Kč a víc)
• pro ty, kdo chtějí nižší úrokovou sazbu než u běžné půjčky
• pro ty, kdo již mají nemovitost v osobním vlastnictví a mohou ji použít jako zástavu
• pro ty, kdo plánují zvýšit hodnotu nemovitosti

A kdy se hypotéka nevyplatí?

• pokud plánujete pouze menší úpravy (např. do 200 tis. Kč)
• pokud nechcete ručit nemovitostí
• pokud potřebujete rychle peníze
• pokud nemáte možnost doložit rozpočet nebo odhad budoucí hodnoty

Chcete vědět, jakou hypotéku na rekonstrukci můžete získat právě vy?
>> Spočítejte si to nezávazně online <<

---